segunda-feira, 11 de janeiro de 2010

Crédito imobiliário avança e flerta com derivativo no País

O mercado imobiliário brasileiro, um dos mais atrasados do mundo em termos de crédito, se prepara para dar o seu maior salto a partir deste ano. A aposta é repetir o sucesso das empresas brasileiras que abriram capital e buscar recursos para o financiamento da compra de imóveis no mercado de capitais, incluindo o uso de derivativos, como ocorre nas principais economias do mundo. Para atrair o dinheiro dos fundos de pensão e de investimento, os empréstimos têm de passar pelo processo de "empacotamento", chamado de securitização, em que são convertidos em título com liquidez no mercado. Nele, uma dívida de 30 anos vira um papel com preço, variando de acordo com um "rating" (nota) dado por agência de risco, oferta e demanda.
Essa "engenharia", que usa derivativos (contratos que "derivam" de outro ativo; no caso, de crédito) foi amadurecida nos Estados Unidos, onde papéis de alto risco levaram à crise das hipotecas de segunda linha ("subprime"). Para os fundos de investimento, os papéis imobiliários podem se tornar opções de baixo risco de crédito (a inadimplência gira em 2,5%) com ganho superior ao dos títulos do governo. Até há pouco tempo, não havia mercado para esses papéis devido ao baixo retorno. Já os fundos de pensão têm interesse em papéis com vencimento em 20 anos, quando pagarão mais aposentadorias. "Todas as condições estão dadas para esse mercado decolar. E sem os excessos vistos nos Estados Unidos", disse Fernando Brasileiro, presidente da Cibrasec, maior securitizadora do País. O caminho de acesso ao mercado de capitais passa pela flexibilização das regras da poupança, principal fonte de recursos do setor, que poderia ser melhor aproveitada se os bancos não tivessem de esperar até a última prestação do imóvel para retirá-lo do balanço. Hoje, os bancos precisam manter em carteira empréstimos imobiliários correspondentes a 65% da captação da poupança, sob pena de o montante não utilizado ficar retido como compulsório sem remuneração no Banco Central. Com um pequeno ajuste na regra, as instituições financeiras poderiam utilizar os 65% da poupança, e ainda ficar livres para ""empacotar" o empréstimo e vendê-lo no mercado. A proposta tem apoio do governo e do Banco Central.

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